Das Mietrecht erlaubt den Parteien, den Mietvertrag zu kündigen. Allerdings kann das Recht zur Kündigung in den folgenden Fällen eingeschränkt sein oder sogar ganz wegfallen:
1. Zahlungsfrist nach Verurteilung wegen Mieterhöhung
§ 569(3) Nr. 3 BGB gibt dem Mieter von Wohnraum, der rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete wegen Modernisierung, Vergleichsmiete oder Indexmiete verurteilt wurde, das Recht, bis dahin aufgelaufene Mietschulden binnen zwei Monaten ab Rechtskraft des Urteils auszugleichen, bevor der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs kündigen darf.
2. Umwandlung in Wohnungseigentum und Kündigungssperrfristverordnung
§ 577a(1) BGB bestimmt für den Fall, dass an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, der neue Vermieter das Mietverhältnis erst nach Ablauf einer Frist von drei Jahren wegen Eigenbedarfs oder zur wirtschaftlichen Verwertung kündigen darf. In Düsseldorf gilt aufgrund der Kündigungssperrfristverordnung sogar eine Frist von fünf Jahren. Zum Schutz des Mieters vor Grundstücksspekulanten bestehen ebenfalls Sonderfristen, wenn die Erwerber eine Personengesellschaft sind oder sonstwie eine Personenmehrheit darstellen, außer es handelt sich um eine Familie oder einen tatsächlich gemeinsamen Haushalt.
3. Vertraglich festgesetztes Mietende
Bei Gewerberaummieten ist eine vertragliche Festlaufzeit mit automatischer Beendigung des Mietverhältnisses unproblematisch möglich. Bei Wohnraum ist der Vermieter hierzu aber gemäß § 575 BGB auf bestimmte Fälle beschränkt (Konkrete zukünftige Selbstnutzung für sich, zum Umbau oder Vermietung an Mitarbeiter). Während der festen Laufzeit des Mietvertrags ist eine ordentliche Kündigung nicht möglich. Ist die feste Laufzeit unwirksam, kann sie unter Umständen in einen Verzicht auf das Recht zur Kündigung umgedeutet werden.
4. Kündigungsverzicht
Andersherum können die Parteien des Mietvertrags auch bei Wohnraum auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten. Außer bei der Staffelmiete setzt dies voraus, dass sowohl Vermieter als auch Mieter gleichermaßen verzichten. Der Verzicht ist längstens für vier Jahre seit Abschluss des Mietvertrags (nicht Einzug in die Mietsache!) zulässig. Ist die Formulierung im Mietvertrag hier anders, gilt kein Kündigungsverzicht.
5. Härteeinwand
Bei vermietetem Wohnraum gilt gemäß § 574 BGB: Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen, wenn die Kündigung für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die außerordentliche und fristlose Kündigung ausgesprochen hat. Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Die Interessen des Vermieters werden nur berücksichtigt, wenn sie in der Kündigung selbst angegebenen sind, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.
6. Kündigungsfristen
Der Mieter von Wohnraum hat immer nur eine dreimonatige Kündigungsfrist einzuhalten. Der Vermieter kann nur mit einer um jeweils drei Monate verlängerten Frist kündigen, wenn das Mietverhältnis schon fünf oder acht Jahre bestand. Maßgeblich für die Mietdauer ist die Zeit zwischen Einzug und Zugang der Kündigung.
7. Ausgleich von Mietschulden
Befindet der Mieter sich gemäß § 543(2)2 Nr. 3 BGB in Zahlungsverzug, kann der Vermieter kündigen. Gelingt es dem Mieter, den Mietrückstand vor Zugang der Kündigung (vollständig) auszugleichen, entfällt das Recht zur Kündigung. Das gilt sowohl für Wohnraum- als auch für Gewerberaummiete.
Zahlt der Mieter seine Mietschulden erst danach, aber spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose außerordentliche Kündigung unwirksam, wenn dies nicht innerhalb der letzten drei Jahre schon einmal vorgekommen ist. Das gilt nur für Wohnraum.
8. Stillschweigende Vertragsfortsetzung gemäß § 545 BGB
Das Mietverhältnis kann auch stillschweigend verlängert werden. Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen erklärt. Die Frist beginnt für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erlangt.
9. Gewerbliche Untervermietung
Eigentlich endet mit Kündigung des Hauptmietvertrags gemäß § 546 BGB gleichzeitig ein eventuell bestehendes Untermietverhältnis. Hat der Eigentümer aber an einen Gewerbemieter vermietet, der die Wohnung zu Wohnzwecken untervermietet hat, und kündigt er dem Haupt(gewerbe)mieter (bei Miete über Gewerberäume ohne besonderen Kündigungsgrund möglich), wird der Eigentümer hinsichtlich des Untermieters gemäß § 565 BGB automatisch zum Wohnraumvermieter, so dass eine Kündigung hinsichtlich des wohnenden ursprünglichen Untermieters nur möglich ist, wenn die besonderen gesetzlichen Kündigungsgründe vorliegen.
10. Schriftformklausel
Die Parteien eines Mietvertrags über Gewerberaum können einen Verzicht zur Kündigung für den Fall vertraglich vereinbaren, dass die Schriftform des Mietvertrags gemäß § 550 BGB nicht eingehalten wurde (zum Beispiel bei Vertragsänderungen). Dieser Vertragsklausel gilt aber nicht gegenüber einem Käufer der Mietsache, der nach Kauf zum Vermieter wird. Um Unklarheiten vorzubeugen, sollte die Klausel zur Klarstellung so formuliert sein, dass nur die ursprünglichen Parteien des Mietvertrags gebunden werden sollen.
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