Andreas Schrobback – Immobilienfachmann aus Berlin – erklärt die unterschiedlichen Kriterien, wie ein Gebäude zum Denkmal werden kann. Die Vorteile für Investoren beim Kauf einer Denkmalimmobilie sind
(Berlin, 17.10.2013) Wann genau ein Gebäude zum Denkmal wird, hängt vom Bundesland ab, in dem es steht. In Deutschland existieren somit 16 verschiedene Gesetze, welche die Einordnung von Gebäuden in Kulturdenkmäler regeln. Hierbei lassen sich allerdings auch viele Gemeinsamkeiten entdecken, so Andreas Schrobback. Ein Gebäude wird grundsätzlich dann zum Denkmal, wenn ein öffentliches Interesse an der Erhaltung besteht, beispielsweise wegen einer schützenswerten Architektur o.ä. Einige Bundesländer nun verfahren nach dem sog. konstitutiven System und andere Bundesländer nach dem deklarativen System mit jeweils unterschiedlichen Abläufen bis zur Anerkennung als offizielles Denkmal. Ist der Denkmalstatus einmal vergeben, ergeben sich jedoch besondere Vorteile für mögliche Investoren.
Konstitutives contra deklaratives System
Das konstitutive System definiert ein Denkmal über einen Verwaltungsakt, der nach den jeweiligen Bestimmungen bei Voraussetzungserfüllung vollzogen wird. Das Denkmal wird dann in ein für jeden einsehbares Denkmalverzeichnis (oder auch Denkmalbuch) eingetragen – sodann gilt das Gebäude fortan als Denkmal. In Gang gebracht wird das Verfahren zur Aufnahme durch Antrag des Eigentümers oder auch durch die Aktivität des zuständigen Amtes. Das konstitutive System kommt z. B. in Nordrhein-Westfalen zur Anwendung. Das deklarative System hingegen definiert ein Denkmal nicht erst durch eine Eintragung in einem Verzeichnis. Das jeweilige Gesetz beschreibt die Voraussetzungen, die für ein Denkmal erfüllt sein müssen – ist dies der Fall, gilt das Gebäude als Denkmal, unabhängig von einer etwaigen Eintragung. Trotzdem wird oft ein entsprechendes Verzeichnis existieren, dessen Eintragungen jedoch rein informativ bzw. deklaratorisch sind. Das deklarative System kommt z. B. in Hessen oder in Rheinland-Pfalz zur Anwendung.
Gründe für die Anerkennung als Denkmal
Damit ein Gebäude überhaupt den Denkmalstatus erlangen kann, müssen (je nach Bundesland verschiedene) Kriterien erfüllt werden. Ganz allgemein kann man zu den Voraussetzungen aber sagen, dass auf jeden Fall eine Denkmalwürdigkeit gegeben sein muss – diese kann beispielsweise bei einer historischen Bedeutung gegeben sein oder bei einer herausragenden Bedeutung für die Prägung des Stadtbildes (z. B. aufgrund von gestalterisch besonderer Qualität). Neben der Denkmalwürdigkeit sollte allerdings auch eine Denkmalfähigkeit vorhanden sein – das Objekt sollte also beispielsweise nicht baufällig sein. Dies gilt insbesondere dann, wenn durch anschließende Wiederherstellungsmaßnahmen kein ausreichender Erkennungswert mehr gegeben ist.
Vorteile für Investoren
Andreas Schrobback weist besonders auf die einzigartigen, steuerlichen Vorteile für Eigentümer hin: Ist der Status „Denkmal“ erlangt, können z. B. die Sanierungsaufwendungen über einen festen Zeitraum über die Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden. Die Sanierungsaufwendungen bilden in der Regel den größten Anteil am Immobilienkaufpreis – die steuerliche Absetzbarkeit des Sanierungsanteils am Gesamtkaufpreis beträgt zwischen 50 und 90 %. Es bestehen zudem noch weitere, steuerliche Abzugsmöglichkeiten (z. B. Geltendmachung der Fremdfinanzierungszinsen oder die Abschreibung auf das Gebäude). Daneben kann bei Vermietung eine sehr attraktive Immobilienrendite eingefahren werden, denn Wohndenkmäler sind meist sehr begehrt, äußerst attraktiv und oft in gehobener Lage positioniert. Auch für die Eigennutzung können Baudenkmäler – wegen der erwähnten, steuerlichen Förderung und dem einzigartigen Wohnambiente – eine sehr lohnende Wahl sein.
Fazit
Die Einstufung eines Gebäudes zum Denkmal ist abhängig von der jeweiligen landestypischen Gesetzgebung. Der Erwerber bzw. Investor sollte sich also entsprechend bei einem Fachmann erkundigen, welche Immobilie überhaupt denkmalfähig und zudem denkmalwürdig ist. Für die Selbstnutzung oder die Vermietung bzw. als Kapitalanlage sind denkmalgeschützte Objekte oft sehr attraktiv, da sie neben dem besonderen Wohnambiente und der guten Vermietbarkeit meist hohe, steuerliche Absetzungsmöglichkeiten bieten. Andreas Schrobback hat sich mit diesem Thema eingehend beschäftigt und kennt die Möglichkeiten, steuerliche Vorteile zu beanspruchen und eine hohe Investitionsrendite zu erzielen. Voraussetzung für jeden Investor ist allerdings, sich eingehend mit der Thematik zu beschäftigen.
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Andreas Schrobback
Herr Andreas Schrobback
Hagenstraße 67
14193 Berlin
Deutschland
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email : info@andreas-schrobback.de
Andreas Schrobback, geboren bei Berlin, Abitur, kaufmännische Ausbildung im Bankgewerbe. Seit seiner Ausbildung bei der Dresdner Bank faszinieren ihn Sachwertanlagen. Immobilien, insbesondere Denkmalschutzobjekte, üben hier einen besonderen Reiz auf Initiatoren und Käufer aus. Durch seine Erfahrung im Investment-, Kapitalanlage- und Immobiliengeschäft war die Gründung eines Unternehmens, das sich auf den Einkauf, die Projektierung, sowie auf die Sanierung von Immobilien spezialisiert hat, ein logischer Schritt.
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